損切りラインの決め方や損切りをしない問題点

2022 2/28

2022-03-27

アパート経営ローンの融資判断は、気分ではなく明確な基準が存在します。金融機関によって基準は異なります。ここからは、融資を成功させるコツについて解説します。

損切りと、損切りオーダーの違い

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人身事故の違反点数や罰金・免停処分の全知識

免許を受けている者が過去１年以上の間、無事故、無違反で過ごしたとき。

運転免許の取消しや停止処分を受けて、無事故、無違反で取消し期間、又は停止期間を過ごしたとき。

免許を受けている者が軽微な違反行為（３点以下の交通違反）をし、過去２年間に違反行為をしたことがなく、かつ、当該軽微な違反行為をした後、３か月間に違反行為をしたことがないとき。（運転可能期間に限る）

軽微な交通違反（１点、２点又は３点）を繰り返し、累積点数が６点（交通事故の場合は１回で６点を含む）になり、違反者講習を受講したとき。

引用元：国土交通上｜違反点数票

人身事故の３つの責任｜刑事・民事・行政上の付加点数と罰金処分の例

一般的に、 人身事故を起こすと加害者には3つの責任を負う義務 があります。主な例としては以下のような罰則があります。損切りラインの決め方や損切りをしない問題点

刑事処分：懲役や禁固刑及び罰金刑
行政処分：累積違反点数に対する免許停止や取り消し
民事処分：被害者に対する損害保証

刑事処分の例

基本的な手続きは強盗や殺人を犯した加害者と同じで、 逮捕や起訴される事態になるのは交通事故で被害者を殺してしまったというような、悪質な交通事故の場合 などです。

アパート経営でも投資目的のローンは可能！審査基準や通過率を上げる方法を紹介

銀行側からすると、一般的な住宅ローンと異なり、アパートローンは回収リスクが大きい融資です。そのため、金利や返済期間も住宅ローンよりも条件が厳しくなることが多いです。

借主の属性

借り主の属性

属性はローンを引き出す上で、金融機関が信用を測るための重要な要素です。まずは、自身の今の属性や、どうしたら属性を上げることができるのかを、アパート経営経験者や金融機関の方と相談しましょう。

アパートの収益性

銀行が融資判断をするには収益性の高さを確認されます。銀行にローンを返済してくれるのは、オーナーではなくアパートの家賃収入です。きちんと収益が得られるアパートなのかを、立地、周辺相場や入居率相場をもとにシミュレーションして判断されます。

立地条件が悪い土地は、値段が安いためアパート経営としての利回りが高くなります。アパートローンでは、収支のバランスをうまく保てるかがポイントとされるでしょう。

審査を行うにあたって金融機関は、最悪の状況でのアパートの収益性を想定して審査を行います。これは、アパートの収益が家賃収入である、空室リスクを伴うからです。利回りについては、金融機関や支店によって異なります。そのため一概にはいえませんが、収益性の高さについて納得してもらえるだけの説得力が必要です。

アパートの資産価値

接道条件や建ぺい率などを個人で計算し、建築法規に適しているかを判断するのは非常に難易度が高いです。自身の物件が建築法規に適しているか不安な場合には、建築士や住宅診断士などの専門家に相談してみましょう。

ローンの審査をする前に、自身の土地や物件の状態を把握しておくことで、より確実にローンを引き出すことができます。

収益シミュレーションの実現性

収益シミュレーションが現実的かどうかが、最後に審査時に見られるポイントです。利回りだけではなく、税金、空室率や返済比率、返済後利回りなども含めて総合的に審査されます。

場合によっては、空室が発生した際の対応をどう考えているか、家賃相場が下がった際にはどうするかなど、経営時の対応についても聞かれます。

アパート経営ローン審査を成功させるコツ

自己資本比率は目的に応じて設定する

負債による相続税対策の場合

相続した土地には相続税がかかりますが、アパートローンを利用すると結果的に相続税は安くなります。これはローン抱えていることが、多額の負債を抱えた状態とみなされるためです。

建築費の半分以上を現金で賄うことができる場合には、借入金をしても相続税圧縮効果があまり変わりません。そのため、自己資本比率を高めにし現金の不動産化による相続税対策効果を狙いしましょう。

レバレッジをかけた資産形成

不動産投資の一環としてアパート経営ローンを借り入れる場合には、1割~3割程度の自己資本比率が必要です。

しかし、最も重要なことはアパート経営を成功させることです。特に初心者の場合は、1棟目の成功が、今後の投資ポートフォリオ形成に影響します。そのため、1棟目の失敗は極力避けたいです。

収支ではなくキャッシュフローで考える

キャッシュフローとは、帳簿上ではなく、実際のお金の流れを表したもののことです。キャッシュフローが良い状態とは、実際に入っている現金より、支出の現金が小さい状態です。

一方でキャッシュフローが悪い状態とは、実際に入っている現金より、支出の現金が大きい状態を指します。キャッシュフローが悪いと、帳簿上では黒字なのに実際には現金がないという、いわゆる黒字倒産になってしまいます。

月々のローン返済額は、経費に換算せず利益から捻出します。そのため、収入が十分ではない場合には、帳簿上では利益が出ていて黒字なのに、修繕積立金や返済額を利益分から支払いきれず、手持ちの資金から返済するということが起こります。

キャリアや資金を変化させない

銀行が審査する属性には、職歴やキャリア、資金力も含まれます。安定していれば、信用が高く借り入れしやすくなります。

初心者の場合には、細かな点ではありますが、信用情報を強化するためにも最善を尽くしておきましょう。

金融機関との折衝に強い業者を選ぶ

収支計画の実現性については、誰が作った収支計画かも重要な視点です。例えば、全く同じ経営シミュレーションであっても、初心者が作った計画と、数百軒のアパート経営に携わる専門業者が作った計画であれば、後者のほうが説得力があります。

まだ実績がない場合には、大手の銀行取引に強い業者に相談することで、融資のハードルを下げることができます。

融資に積極的な銀行に複数打診する

地方銀行、信金・信組、ノンバンク、ネット銀行は、比較的金利が高めです。地方銀行は、1〜4％程度と金利の幅が少し広めです。審査基準は、低金利であるほど厳しくなります。さらに、担当エリア外は融資してもらえない可能性が高いです。

信金・信組は、金利、審査基準においては地方銀行とほど同程度と考えてよいでしょう。こちらも営業エリアが限られている点には注意が必要です。ノンバンクは、金利が2〜15％台と高いですが、融資審査基準は比較的やさしいとされています。ノンバンクは、融資のみを行う消費者金融や信販会社です。金利は高めですが金融機関のようにエリア制限もなく、築古物件でも融資を受けられる可能性が高い点が魅力です。

ネット銀行は、店舗を持たない金融機関です。ネット銀行でも不動産融資を受けることが可能です。審査基準は、地方銀行と同程度ですが、金利は比較的高めです。特徴としては、銀行によって融資金の使用目的が自由であったり、条件を満たせば優遇金利が受けられたりするサービスもあります。

ローン借入時に確認すべきポイントとは

金利の種類を選ぶ

変動金利は銀行が優良企業に対して1年未満の短期で貸し出す最優遇金利である短期プライムレートに基づいて、金融機関ごとに独自に金利が設定されます。半年に1度金利が変動するため、借入期間中に金利が上昇すればその分返済額が高くなってしまいます。

もちろん、返済期間中に金利が下がることもあり、この場合は返済額が安くなりますが、現状の金利状況を見るとこれ以上下がることは現実的ではありません。なお、短期プライムレートは実は2009年以降一切動いておらず、変動金利とは名ばかりで、ほどんと変化していない状況です。

ちなみに、変動金利は金利の変動リスクがある分、固定金利より低い金利設定となります。このため、金利が動いていない中で変動金利を利用することは、お得にローンを利用できていると考えることができます。

住宅ローンだと借入期間35年で借りられることが多いですが、アパートローンは築年数によっては20年程度が上限の場合があります。これは、借入期間が建物の法定耐用年数に応じて定められるからです。特に木造の場合、法定耐用年数は22年と短く、長期の借入期間を設定しづらくなっています。

構造	木造・合成樹脂	木骨モルタル	れんが・石・ブロック	鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート
耐用年数	22	20	38	47

返済比率を50%以内に抑える

返済比率とは、「年間収入に占める年間返済額の割合」のことを指します。返済比率を50%に抑えるということは、例えば年間収入400万円の場合には、年間のローン返済額を200万円以下に抑えるということです。返済比率が重要と言われる理由は、返済比率がアパート経営の健全性を表しているからです。

返済比率が大きいと、儲けがないだけではなく、修繕積立金なども貯めることができないため、健全なアパート経営が困難になります。ローンの返済額はなかなか簡単に減らすことができません。そのため、計画段階では、空室率も見越して返済比率を多くとも50%以下に抑えるようにしましょう。

売却するデッドラインを決める

どうしても経営再建が難しい場合には、売却という出口戦略を選択する必要があります。中古アパートは買い手がつきにくく、買い手も投資家であるため、価格交渉も求められます。

築年数が一年変わるだけで、売値が変わってしまうこともあります。初心者の場合、引き際がわからず、ダラダラと赤字を引きずってしまうことも考えられます。

アパート経営ローン以外にもある資金調達方法

アパート経営を行う際には、アパートローン以外にも資金調達方法があります。条件がよくない場合もありますが、どうにもローン審査が進まない場合には、試してみる価値があります。

プロパーローン

プロパーローンとは、保証会社を介さずに金融機関が回収リスクを背負っているローンです。事業性が高い場合には、融資金額や融資期間、金利条件がアパートローンよりも良い場合があります。

政策金融公庫

政策金融公庫からの融資の特徴は、創業者や中小企業への融資条件が緩和されているという点があげられます。投資目的ではなく、不動産賃貸業を営むという目的であれば、融資が下りる可能性もあります。

まずは信頼できる会社を見つける

土地を活用してアパート経営を行う場合、まずは信頼できる不動作会社を探すことからはじめましょう。不動産会社のなかには、アパートローンの提携先を持っている会社もあります。そのため、融資を受ける際に有利になる可能性もあります。

土地活用比較サイトを利用する

不動産会社には得意分野を持つ会社も多くあります。アパート経営を行う場合には、アパート経営の実績を多くもつ会社を選ぶことが大切です。経営経験が豊富であれば、融資に関しての知識についても豊富に保有している可能性が高いと考えられます。

土地活用比較サイトを利用すれば、インターネットで情報を入力することで一度で複数の不動産会社とつながることが可能です。複数社の提案や情報を比較検討することで、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

土地活用比較サイトならイエウール土地活用がおすすめ

不動産に関する相談ごとであれば幅広く対応しています。税金に関する問題だけでなく、土地の活用方法についても調べることが可能です。独自の基準で悪徳業者を排除しているため優良な会社のみと出会うことができる点が魅力です。

土地活用比較サイトとは、企業から土地の活用プランを取り寄せられるサービスです。カンタンな情報の入力するだけで、複数の企業から無料で活用プランを取り寄せられます。

FXにおける損切りの決め方（エントリーとセットで考える）

損失を小さくしたいからと

10pips位の損切りを

何度も繰り返している人は

立ち止まって考えましょう

その損切りはただ

❗️ドカン損失の分割払い❗️

をしてるだけかも😱

そもそも不利な場所でトレードすれば

小さな損切りを繰り返して当然

損切りラインの設定にも

本来は『根拠』が必要です🤔

— クロガキ＠('A`) と ('∀') (@fxrealtradelive) July 28, 2019

やはり損切りは、相場に合わせて変動させていくのが自然だと思います。

損切りを移動させるのはアリ⁈

この場合には、資金管理の範囲内という大前提はありますが、

「戦略的に」損切りを移動させるのはアリかなとは思います。

まとめ：FXの損切りはエントリーとセットで考える

・損切りとエントリーはセットで考える

・先に損切り、次にエントリーを考える

・戦略的に損切りを移動させるのであればアリだが、すごく難易度が高い

「まずは生き残る」

意志決定の思考のスタートをまずは損切りに置くというのは、メンタル的にも理に適ったことではないでしょうか。

トレーダーとしてのマインドセットを身につけたい人は、この本がおすすめ

この記事を書いた人

エリオット波動学習マップ

エリオット波動を使ってFXで利益を上げていくための知識やテクニックをまとめました。
何かと学習のハードルが高いエリオット波動ですが、
この順番に記事を読んでいけば、FXで利益を上げられるレベルまでは到達できるはずです。

【朗報】FXの勝率なんて６割で十分（利益を積み上げる考え方）

今回は、FXの勝率という観点からトレードに対する考え方や取り組み方を考えていきます。
FXで利益を積み上げていくコツは、いかに利益を伸ばすかも重要ですが、いかに大負けしないか、いかに上手く負けるかだと思います。
今回はこの辺を深掘りしていきます。

【悲報】FXは暇でつまらない。しかしそれが稼ぐ秘訣です

この記事では、FXは暇なほど稼げる理由について解説します。
・エントリーチャンスが少ない
・FXが暇でつまらない
こういったお悩みにお答えします。
結論から言うと、この感覚になっている人はだいぶ上級者です。
何かのきっかけで稼ぎだせるようになると思います。

FXの学習のためにおすすめの本５冊（これだけ繰り返し読んでればOK）

トレンドハンターFXレビュー（トレンドフォローの基本を学ぶには最適です）

今回は、FXの有料教材トレンドハンターFX（通称トレハン）【￥29,800】についてレビューしていきたいと思います。
・ちゃんと稼げるのか？
・注意点は？
・教材の中身などについて解説しています。

FXで勝てない理由は？勝ち続けることが不可能な仕組みもあるか解説

先週末まで快勝だったけどなんだか負ける事が多く難しくなってきたので枚数と手数を下げて様子見に。それと同時にやる気スイッチも下がりモチベ低下中。
本当にFXだけはいつまで経っても勝てる気がしない。だけど昔よりは気持ちに余裕が出来たから焦らずチャンスがくるまで竹槍を短く持って待ちたい🎎 pic.twitter.com/7MPkrT6JCX

— ザッキー@ポイ活にわか投資 (@zakky_xyz) June 12, 2021

ゲムフォレックスは3日で退場しました…2万から10万に増やしてYouTubeで爆益配信する夢が潰えました…超が100個つくほど運が悪すぎる相場人生でした…もう全く勝てる気がしないのでしばらく謹慎します…さようなら… pic.twitter.com/WXiA8DRlv0

— ナイト (@fx_legend) June 18, 2020

7月だけで-98万💦トータル-450万💦
そろそろ笑えなくなってきた😢
全く勝てる気がしない…
ルールを守れない奴はやっぱ勝てないな‼️
FXを続けても、資産を減らすだけか…
わからんわからんFX‼️‼️
勝ててる人もいるのに、自分は負けまくってるって悔しいね💦
学習能力ない自分が情けない💦 pic.twitter.com/CnGPneqKpV

— HI (@hiboo3215) July 14, 2020

FXは勝てない仕組みになっている？勝ち続けるのは不可能？

FXは必ず勝ち、絶対に稼げるということはなく、 勝てない仕組みになっているのではと思う人もいるでしょう。

FXは9割負けるは嘘？5割という結果も

フランスの金融市場庁の調べでは、 約9割の投資家が負けているという結果が報告されています。

いずれにしても、調査の方法は異なりますがどの調査でも約5割～約9割は負けると、か なり高い確率となっていることから、FXで勝率を上げることはとても難しいでしょう。

ゼロサムゲームは流れに乗れれば勝てる

ゼロサムゲーム理論では、 相場の流れに逆らわずに乗れると勝つ事ができるでしょう。

つまり、誰かの利益が増えると、誰かの損失が増える、ようするに勝つ人がいれば必ず負ける人もいるという理論なので、 相場の流れに乗ることができれば勝てる可能性があるでしょう。

たったこれだけ守ればいい？シンプルなFXの勝ち方戦略

FXで勝つ人は手法が確立されているといわれており、 勝つ手法を守ることで勝率があがることが可能でしょう。

損切りラインを徹底する

損失を確定する損切りラインを決めることに抵抗がある人もいるでしょうが、 投資には損切りラインを徹底しないと莫大な損失となる可能性があります。

つまり、冷静さを保つためにも、 含み損になったら機械的に淡々と決めた損切りラインを守って損切りをおこない、損失を最小限にしてまた次に利益をだそうと考えましょう。

根拠のないエントリーをしない

エントリーをするときは、できるだけ根拠のあるエントリーをするようにして、 根拠のないエントリーはしないようにしましょう。

つまり、自分のなかであらかじめトレードのルールを決めておき、 エントリーの根拠が3つ以上ないとしないと決めるなどと心がけるようにすれば、結果手的にムダなエントリーも減り、損益率もあがるでしょう。

レバレッジを低くする

レバレッジの倍数などは意識せずに、 証拠金以上のトレードをしないようにすればリスクを最小限におさえることができます。

また、リスクが少ないと冷静な判断もしやすいので、 レバレッジを高くしてハイリターンではなく、低いレバレッジでシンプルな運用をするようにしましょう。

FXに勝てるようになった瞬間は？

お金をただの数字で見れるようになった

FXでのトレードで、お金の数字を「お金」としてみるのではなく、 ただの数値として見るようにしたら冷静に判断ができたのか、勝てるようになったようです。

「お金が数値に見えたら勝てるようになった。」と言われていて、僕もそうだなと🙋
今もお金が数値見えた状態だが、

お金が数値見えた！損切りラインの決め方や損切りをしない問題点
→やっぱ違うかった🥺
お金が数値見えた！
→やっぱ違うかった🥺

過去2回繰り返してお金数値化3回目

お金が数値に見えた！と思った瞬間が1番危なかったりする🤭

— さみー👔【2000万円運用】リーマン投資家 (損切りラインの決め方や損切りをしない問題点 @sammy_fx_123) December 22, 2020

小遣い稼ぎ感覚にした

相場の動向に敏感に反応して大きな利益を得ようとするのではなく、 空いた時間に小遣い稼ぎと思ってトレードすることで勝てるようになったとのことです。

昨日は仕事が詰まってトレード時間があまり作れなかったなー。でも隙間時間に何とかランチ代くらいはゲット😍この感覚でやれるようになってから勝てるようになったし、実際にサラリーマンの小遣い稼ぎとしては優秀な趣味🤤🤤🤤#FX #毎日トレード報告 pic.twitter.com/N7M85o0TS9

— 鬼歩兵 (@Onihohei) August 31, 2021